Administrarea Asociațiilor de proprietari: Informații utile
Asociația de proprietari se înființează prin acordul scris a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor dintr-un condominiu. Anterior constituirii asociației de proprietari, proprietarii unităților de proprietate imobiliară din condominii se întrunesc pentru a hotărî cu privire la înființarea asociației de proprietari. Totodată, se hotărește și cu privire la persoana fizică sau juridică însărcinată cu întocmirea acordului de asociere și a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora, data de convocare a adunării de constituire și la modalitatea de decontare a costurilor generate de această acțiune.
Hotărârea proprietarilor se consemnează într-un proces-verbal, înregistrat în registrul unic al asociatiei de proprietari, care se semnează de toți cei prezenți. Procesul-verbal constituie anexă la acordul de asociere. În cazul proprietarilor absenți, consimțământul poate fi exprimat prin semnarea procesului-verbal mai sus-menționat, în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire.
Dacă numărul proprietarilor dintr-un condominiu scade sub trei ca urmare a unor acte de înstrăinare, proprietarul sau proprietarii cer judecătoriei în a cărei circumscripție teritorială se află imobilul, încetarea personalității juridice.
Cererea pentru dobândirea personalității juridice a asociației de proprietari împreună cu statutul, acordul de asociere și procesul-verbal al adunării de constituire se depun și se înregistrează la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul.
Asociația de proprietari dobândește personalitate juridică în baza încheierii judecătorului desemnat de către președintele judecătoriei în a cărei circumscripție teritorială se află condominiul. Încheierea se dă fără citarea părților și este executorie. Încheierea este supusă numai apelului în termen de cinci zile de la comunicare, președintele asociației fiind obligat să informeze în scris toți proprietarii în aceeași zi, prin afișare la avizier. Apelul se judecă cu citarea părților.
Acordul de asociere și statutul asociației de proprietari, actualizate, se depun de către președintele asociației de proprietari, ori de câte ori sunt modificări, la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul.
După dobândirea personalității juridice, asociația de proprietari se înregistrează la organul fiscal local în a cărui rază teritorială se află condominiul.
După înființarea asociației, aceasta se identifică prin denumire, adresa condominiului, încheierea președintelui judecătoriei în a cărei circumscripție teritorială se află condominiul sau orice alt document emis la înființare în baza legii și prin codul de idfentificare fiscală al asociației. Actele emise de către asociațiile de proprietari cuprind obligatoriu datele de identificare.
Prin membru al asociaţiei de proprietari se înţelege proprietarul locuinţei sau spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă din condominiu, semnatar al acordului de asociere sau al unei cereri de adeziune depuse la asociaţie, în condiţiile Legii nr. 196/2018.
- administrează imobilul, propune și supraveghează lucrări având ca scop conservarea și
întreținerea acestuia - supraveghează atât lucrările care privesc administrarea, cât și personalul angajat
- în caz de urgență, cu acordul comitetului executiv, inițiază executarea tuturor lucrărilor
necesare protejării imobilului - prestează serviciile prevăzute în contractul de administrare cu responsabilitate și în mod
profesional - execută dispozițiile prevăzute în hotărârile adunării generale a asociației de proprietari, în
conformitate cu prezenta lege, regulamentul condominiului și conform contractului de
administrare - organizează și conduce contabilitatea în partidă simplă și activitatea de casierie
- gestionează, separat pentru fiecare asociație, bunurile materiale și fondurile bănești ale
asociației, conform hotărârilor adunării generale și deciziilor comitetului executiv - asigură gestionarea condominiului conform hotărârilor adunării generale și deciziilor
comitetului executiv, cu respectarea prevederilor legale în vigoare - întocmește lunar și depune semestrial la compartimentul specializat în sprijinirea și
îndrumarea asociațiilor de proprietari pe a cărei rază teritorială se află condominiul situația
soldurilor elementelor de activ și pasiv - Administratorul este obligat să folosească pentru plățile curente și pentru încasări contul curent al asociației
- în baza mandatului acordat de adunarea generală, reprezintă asociaţia de proprietari în relaţiile cu terţii, inclusiv în acţiunile în instanţă;
- semnează documentele asociaţiei de proprietari;
- supraveghează şi urmăreşte corecta punere în aplicare a hotărârilor adunării generale, respectarea prevederilor statutului şi acordului de asociere, precum şi aplicarea deciziilor comitetului executiv
- aduce la cunoştinţă proprietarilor prevederile statutului şi regulamentului condominului;
- răspunde în scris la sesizările şi contestaţiile scrise ale proprietarilor din condominiu în termen de maximum 10 zile de la primirea acestora;
- gestionează modul de îndeplinire a obligaţiilor ce revin asociaţiei de proprietari în raport cu autorităţile publice;
- prezintă spre verificare la solicitarea organelor de abilitate, toate documentele asociaţiei, oferind toate informaţiile solicitate;
- întocmeşte şi actualizează cartea de imobil, în conformitate cu legislaţia în vigoare;
- păstrează şi asigură completarea la zi a cărţii tehnice a construcţiei, precum şi a celorlalte documente privitoare la activitatea asociaţiei de proprietari;
- întocmeşte tabelul convocator şi afişul pentru avizier pentru adunările generale şi asigură semnarea acestuia de către proprietari;
- asigură informarea proprietarilor cu privire la ordinea de zi a adunărilor generale, cu 10 zile înainte de data stabilită pentru aceasta;
- afişează la avizier hotărârile adunării generale şi ale şedinţelor comitetului executiv în termen de maximum 7 zile de la data la care au avut loc acestea;
- conduce şedinţele adunărilor generale şi ale comitetului executiv;
- Proprietarii din condominii au obligația să notifice președintelui orice schimbare intervenită în structura și numărul membrilor familiei prin deces, căsătorii sau nașteri, persoanele luate în spațiu, precum și locatarii/comodatarii ca urmare a închirierii sau a împrumutării locuinței, in termen de 10 zile.
- Să mentină in bune conditii proprietatea individuală, apartamentul sau spatiul cu altă destinatie decat aceea de locuintă, pe propria cheltuială. Niciun proprietar nu poate incălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comuna sau individuală al celorlalti proprietari din condominiu;
- Să accepte accesul in apartamentul sau in spatiul propriu, cu un preaviz de 5 zile, al unui delegat al asociatiei, atunci cand este necesar si justificat să se inspecteze, să se repare ori să se inlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spatiu. Fac exceptie cazurile de urgentă, cand accesul se poate face fara preaviz, conform prevederilor din statutul asociatiei de proprietari;
- Sa contribuie la constituirea mijloacelor bănesti si materiale ale asociatiei de proprietari si să achite in termenul stabilit cota de contributie care le revine in cadrul cheltuielilor asociatiei de proprietari;
- Să ia masuri, in cadrul asociatiei, pentru modernizarea, consolidarea, reabilitarea termică, precum si pentru cresterea performantei energetice a clădirii, după caz, potrivit prevederilor legale, si să achite cota-parte din costurile aferente. Indiferent de natura interventiilor, se va avea in vedere mentinerea aspectului armonios si unitar al intregii clădiri. In clădirile afectate de seisme, proprietarii au obligatia de a lua de urgenta masuri pentru consolidare, conform prevedenilor legale in vigoare; lucrările de reparatii, interventii etc. se vor executa cu personal autorizat, potrivit legii;
- Să repare stricăciunile ori să plăteasca cheltuielile pentru lucrarile de reparatii, dacă ei sau alte persoane care actioneaza in numele lor au provocat daune oricarei părti din proprietatea comună sau unui alt apartament ori spatiu;
- La instrăinarea proprietătii, să transmită toate obligatiile către dobanditor, inclusiv cele cu privire la sumele de plată catre asociatia de proprietari existente la data tranzactiei, precum si orice alte informatii relevante care au consecinte asupra drepturilor si obligatiilor privitoare la proprietatea care este instrăinată;
- La dobandirea proprietatii, să depună in copie, la asociatie, actul de proprietate;
- Să modifice instalatiile de distributie a utilitatilor in interiorul unui condominiu sau al unui apartament din cadrul unui condominiu numai in conditiile legii, pe baza referatului tehnic de specialitate emis de furnizorul utilitătii, in care se arată efectele modificării instalatiei respective. Pe baza acestui referat, comitetul executiv va hotari asupra efectuarii modificarii. In cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a energiei termice si a apei calde de consum, nu este necesar referatul tehnic mentionat;
- Nu pot ocupa functii in comitetul executiv si in comisia de cenzori membri avand grade de rudenie, pana la gradul al 3-lea inclusiv.
- Să participe, cu drept de vot, la adunarea generală a asociatiei de proprietari, dacă au calitatea de membru al asociatiei
- Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au dreptul să isi inscrie candidatura, să candideze, să aleagă si să fie alesi in structura organizatorica a asociatiei de proprietari, dacă au capacitate deplină de exercitiu
- Să cunoasca toate aspectele ce tin de activitatea asociatiei si să aibă acces, la cerere, la orice document al acesteia;
- Sa primească explicatii cu privire la calculul cotei de contributie, la cheltuielile asociatiei de proprietari, si, eventual, să o conteste la presedintele asociatiei de proprietari, in termen de 10 zile de la afisarea listei de plată. Presedintele asociatiei de proprietari este obligat să răspunda la contestatie in termen de 7 zile;
- Sa foloseasca părtile comune de constructii si instalatii ale condominiului conform destinaliei pentru care au fost construite;
- Să isi inchirieze proprietatea, făra a fi afectate exercitarea drepturilor si indeplininea responsabilitatilor legate de asociatia de proprietari.
- proprietarul, membru al asociației, poate fi reprezentat în adunarea generală de către un
membru al familiei sau de către un alt reprezentant care are o împuternicire scrisă și semnată de
către proprietarul în numele căruia votează; - Un membru al asociației de proprietari poate reprezenta cel mult un membru absent, dacă
prezintă împuternicire scrisă și semnată de către proprietarii în numele cărora votează
- Convoacă adunarea generală a asociației de proprietari cel puțin o dată pe an și ori de câte ori este necesar;
- supraveghează desfășurarea tuturor activităților din cadrul asociației de proprietari, inclusiv situația încasărilor și plăților lunare
- propune spre adoptare adunării generale proiectul de regulament al condominiului, cu respectarea dispozițiilor legale
- În vederea punerii în practică a hotărârilor adunării generale a asociației de proprietari, comitetul executiv al asociației de proprietari emite decizii în conformitate cu prevederile legii
- gestionează situațiile excepționale și de criză
- notifică instituțiilor publice abilitate cazurile în care există suspiciuni de încălcare a prevederilor legale în vigoare
- ține evidența și răspunde de păstrarea în bune condiții a arhivei documentelor financiarcontabile ale asociației de proprietari
- Comitetul executiv avizează toate documentele asociației de proprietari, corespondența și registrele privind gestiunea administratorului
- Ședințele comitetului executiv se țin cel puțin o dată pe lună și se convoacă, pe bază de tabel convocator, de președintele asociației de proprietari sau de jumătate plus unu din numărul membrilor săi, cu cel puțin 5 zile înainte de data stabilită pentru ședință
- Deciziile comitetului executiv se consemnează în registrul unic de procese-verbale al asociației de proprietari și se semnează de toți membrii prezenți, precum și de către cenzor/comisia de cenzori și se afișează la avizier în termen de maximum 7 zile de la data ședinței comitetului executiv
- Comitetul executiv este format din președintele asociației și un număr par de membri, nu mai
mare de patru, astfel încât numărul membrilor comitetului executiv nu poate fi mai mare de cinci